8. 1. 2020

Ceny nemovitostí v Jihomoravském kraji

Podle úhrnného indexu se v roce 2018 proti roku 2010 zvýšily ceny nemovitostí v Jihomoravském kraji o 36 %. V roce 2018 činila průměrná kupní cena rodinného domu 2 941 Kč/m³, bytu 35 969 Kč/m². Za deset let tak jejich kupní cena vzrostla o více než čtvrtinu.

Český statistický úřad spolupracuje od roku 1997 s Ministerstvem financí na systému monitorování cen nemovitostí v ČR. Základem je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který nabyl účinnosti v roce 1998. Zdrojem dat jsou přiznání k dani z nabytí (převodu) nemovitých věcí, která jsou povinni podávat noví vlastníci (kupující) nemovitostí místně příslušným finančním úřadům do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Od roku 2014 se u daňových přiznání nevyžaduje povinně znalecký posudek; zpracována jsou proto data jen z těch převodů, kde posudek existuje. Z důvodu opoždění administrativních zdrojů oproti datu prodeje, resp. podání přiznání k dani je třeba údaje za poslední dva roky považovat za předběžné.

Rodinné domy v Jihomoravském kraji

Průměrná kupní cena rodinného domu v Jihomoravském kraji v roce 2018 dosáhla 2 941 Kč/m³. To je přes 3násobek skutečnosti roku 2000, kdy m³ stál průměrně 931 Kč. Za 5 let (proti roku 2013) se cena zvýšila o pětinu, za 10 let (proti roku 2008) lze zaznamenat nárůst více než čtvrtinový. Současně se jedná o nejvyšší kupní cenu za sledované období. Cena se pohybovala nad průměrem ČR (2 655 Kč/m³) a v mezikrajském porovnání byla tak jako předchozí roky třetí nejvyšší po Praze a Středočeském kraji.

Graf 1 Průměrné kupní ceny bytů, rodinných a bytových domů v Jihomoravském kraji v letech 2000 až 2018

Uvedené kupní ceny v grafu 1 jsou průměrnými hodnotami bez zohlednění toho, v jak velké obci se nemovitost nachází a jak je objekt starý. Proto spolehlivější informaci o vývoji cen jednotlivých druhů nemovitostí lépe poskytují cenové indexy s bazickým rokem 2010 (graf 2), které jsou očištěny o rozdíly v opotřebení, ve vybavenosti staveb a velikosti obcí. 

Průměrná cena rodinných domů v kraji se vyjma roku 2011 stále udržovala nad úrovní základního období a v roce 2018 dosáhl nárůst ceny jedné čtvrtiny. V mezikrajském porovnání patří Jihomoravský kraj ke krajům s nejrychleji rostoucími cenami rodinných domů, v roce 2018 byl svým indexem 3. v pořadí (za předpokladu vyloučení Prahy - východ, západ ze Středočeského kraje).

Graf 2 Roční indexy cen podle druhu nemovitosti v Jihomoravském kraji (průměr roku 2010 = 100)

V letech 2016 až 2018 (tříletý průměr) bylo v Jihomoravském kraji ročně uskutečněno průměrně 1 560 převodů rodinných domů. Jejich průměrná kupní cena činila 2 800 Kč/m³ a cena odhadní byla o necelých 30 % nižší, v období let 2006 až 2008 byla nižší průměrně o 18 %.

Platí, že s rostoucí velikostí obce se zvyšovala i průměrná kupní cena rodinných domů a naopak se zvyšujícím se pásmem opotřebení cena klesala. Zatímco v obcích do 2 tisíc obyvatel činila v letech 2016 až 2018 průměrná cena v kraji 2 406 Kč/m³, v obcích od 10 do 50 tisíc obyvatel to bylo 3 044 Kč/m³. Rozdíl ceny rodinných domů v těchto velikostních kategoriích tak činil 638 Kč/m³, v období před 10 lety to bylo 789 Kč/m³. V čase lze tedy pozorovat snížení rozdílu kupních cen rodinných domů v menších a větších obcích. Naopak při srovnání průměrných cen v obcích do 2 tisíc obyvatel s Brnem-městem (nad 50 tisíc obyvatel) je značná opačná tendence, tedy prohlubování rozdílu kupních cen. V pásmu opotřebení s 0 až 10 % dosáhla průměrná kupní cena rodinných domů v kraji 4 219 Kč/m³ (tříletý průměr 2016 až 2018). V pásmu se 75 až 100% opotřebením byla cena o 78 % nižší, přičemž v období před 10 lety byla nižší o 84 %. 

Tab. 1 Průměrné kupní ceny rodinných domů v okresech Jihomoravského kraje (v Kč/m³)

¹⁾ předběžné údaje                                                                                                                                                                                          

Nejvyšší kupní ceny jsou dlouhodobě vykazovány v okresech Brno-město a Brno-venkov, naopak nejnižší v okresech Hodonín a Znojmo. V roce 2018 se průměrná cena rodinného domu v kraji pohybovala od 6 110 Kč/m² v Brně-městě po 1 940 Kč/m² v okrese Hodonín. Nejvyšší nárůst za 10 let (proti roku 2008) byl zaznamenán v okrese Břeclav (50 %), nejnižší v Brně-venkově (26 %). Avšak při porovnání delšího časového období lze právě v okrese Brno-venkov pozorovat změnu největší, neboť průměrná cena rodinného domu v roce 2018 se zde rovnala téměř 4násobku skutečnosti roku 2000. Naopak nejnižší nárůst od tohoto roku byl zaznamenán v okrese Blansko.

Byty v Jihomoravském kraji

Průměrná kupní cena bytu v Jihomoravském kraji v roce 2018 činila 35 969 Kč/m², což je 6,2krát vyšší částka než v roce 2000, kdy se m² kupoval průměrně za 5 799 Kč. Za 10 let cena vzrostla o 29 %, za 5 let dokonce o 43 %. Kraj se pohybuje nad průměrem ČR (26 226 Kč/m² v roce 2018) a dlouhodobě je zde průměrná kupní cena bytů mezi ostatními kraji druhá nejvyšší, v čele žebříčku stojí Hlavní město Praha.

Dle ročních indexů se průměrná kupní cena bytů v Jihomoravském kraji kromě roku 2012 zvyšuje a udržuje nad hodnotou bazického období. V roce 2018 dosahuje 1,5násobku průměrné ceny roku 2010, což je mezi ostatními nemovitostmi nejvyšší nárůst. Také se jedná o vyšší nárůst než v ČR celkem, v níž přesáhl 44 %. Jak u kupních cen rodinných domů, tak i u bytů patří Jihomoravský kraj mezi kraje s nejvyššími hodnotami indexu, v roce 2018 byl 3. nejvyšší.

V kraji bylo v letech 2016 až 2018 (tříletý průměr) uskutečněno průměrně 1 579 převodů bytů ročně. Průměrná kupní cena činila 33 145 Kč/m², což je o 23 % více než průměrná odhadní cena (v letech 2006 až 2008 byla kupní cena oproti odhadní vyšší o 28 %).

Také u bytů se průměrná kupní cena mění dle velikosti obce a pásma opotřebení. V průměru let 2016 až

2018 dosáhla v obcích kraje do 2 tisíc obyvatel výše 14 255 Kč/m², 22 656 Kč/m² činila cena v obcích od 10 do 50 tisíc obyvatel. Rozdíl kupních cen v těchto velikostních kategoriích tak byl 8 401 Kč/m² a oproti předchozím obdobím se zvýšil. Zvýšení rozdílu cen bytů platí taktéž u obcí do 2 tisíc obyvatel a Brna-města. V pásmu s nejvyšším opotřebením byly byty v kraji téměř o tři pětiny levnější než v pásmu s opotřebením nejnižším. U bytů s opotřebením do 5 % činila průměrná kupní cena 37 330 Kč/m², zatímco cena bytů s opotřebením vyšším než 45 % dosáhla výše 15 719 Kč/m². V období před 10 lety (2006 až 2008) byla cena bytů nejvyššího opotřebení oproti nejnižšímu levnější o 44 %.

Tab. 2 Průměrné kupní ceny bytů v okresech Jihomoravského kraje (v Kč/m²)

¹⁾ předběžné údaje                                                                                                                                                                                          

Tak jako u rodinných domů, tak i u bytů vykazují nejvyšší průměrné kupní ceny okresy Brno-město a Brno-venkov, nejnižší Hodonín a Znojmo. V roce 2018 činila nejvyšší průměrná kupní cena bytu 43 366 Kč/m² v Brně-městě, nejnižší cena dosáhla na 19 711 Kč/m² v okrese Hodonín. Proti roku 2008 byl nejvyšší nárůst zaznamenán v okrese Břeclav (64 %) a nejnižší ve Znojmě (13 %). Okres Znojmo vykázal nejnižší nárůst ceny také oproti roku 2000, cena v roce 2018 byla 3,8krát vyšší. V okrese Blansko se průměrná kupní cena bytu rovnala dokonce 11násobku ceny roku 2000. 

Související odkazy:

Ceny sledovaných druhů nemovitostí - 2016 až 2018

Kontakt:

Ing. Veronika Dohnálková Krajská správa ČSÚ v Brně e-mail: veronika.dohnalkova@czso.cz tel.: 542 528 200