Zákonodárce na ochranu skutečných vlastníků nezapomněl a princip materiální publicity prolomil. Ochranu osob jednající v dobré víře ve správnost zápisu v katastru nemovitostí tedy není možné chápat jako absolutní, která se uplatňuje vždy bez ohledu na aspekty konkrétního případu.

Poznámka spornosti

Po vstupu občanského zákoníku (NOZ) v platnost v lednu 2014 se objevily názory, že by skuteční vlastníci měli údaje u svých nemovitostí v katastru nemovitostí pravidelně sledovat, aby se o případných problémech dozvěděli včas. Toto opatření může vlastníkům skutečně pomoci.

NOZ totiž v ustanovení § 986 zavádí institut poznámky spornosti, která jako jistá korekce umožňuje skutečnému vlastníkovi odstranit případné nesprávné údaje. Poznámka spornosti se uplatní za situace, kdy dojde neoprávněné ke změně údaje o vlastnictví v katastru. Může se jednat o případy, kdy někdo zfalšoval podpis skutečného vlastníka na smlouvě, prostřednictvím níž převedl nemovitost na třetí osobu.

Zjistí-li skutečný vlastník, že je v katastru nemovitosti uveden jako vlastník někdo jiný, je nezbytné podat na katastr žádost o vyznačení právě poznámky spornosti. Od zápisu poznámky běží osobě domáhající se svého práva dvouměsíční lhůta k tomu, aby podala k soudu určovací žalobu a úřadu tuto skutečnost doložila.

Účinky podání žádosti o zápis poznámky spornosti jsou dvojí, a to jednak ty, které působí do budoucnosti, a také ty, které působí i do minulosti.  Bude-li dotčený vlastník jednat do 1 měsíce od zjištění, že stav v katastru neodpovídá skutečnosti (subjektivní lhůta), je ochrana poznámky spornosti účinná i směrem do minulosti - tedy i vůči právům třetích osob zapsaných poté, co došlo k onomu spornému zápisu, nicméně ještě před tím, než bylo o vyznačení poznámky spornosti požádáno. Zákon relativně krátkou lhůtu stanovuje právě proto, že se může jednat o závažný zásah do práv nabytých v dobré víře. Kdo požádá o vyznačení poznámky spornosti po uplynutí této lhůty, je chráněn pouze proti těm, kteří dosáhli rozporného zápisu a přitom nejednali v dobré víře.

Zákon dále stanovuje i objektivní tříletou lhůtu, která bude aplikovaná v případech, kdy nebyla oprávněná osoba o zápisu cizího práva vyrozuměna. Účinky poznámky spornosti zapsané v této lhůtě bude možné vztáhnout jen na zápisy práva provedené do budoucna, nikoli již na všechny třetí osoby.

V tomto ohledu doporučujeme pravidelně údaje v katastru nemovitostí sledovat, a to například prostřednictvím zpoplatněné Služby sledování změn, kterou nabízí Český úřad zeměměřický
a katastrální osobám, které mají k dotčeným nemovitostem určitý vztah (např. vlastník, zástavní věřitel, oprávněný z věcného břemene apod.). Služba uživatele automaticky informuje o tom, že u sledované nemovitosti došlo ke změně, např. vyznačením upozornění, že právní vztahy jsou dotčeny změnou (tj. zaplombování), provedení vkladu, záznamu, apod. Informace o změnách může být zasílána např. e-mailem nebo textovou zprávou.

Poznámka rozepře

Další prolomení principu materiální publicity NOZ upravuje například pro situace, kdy vlastník nemovitosti uzavře kupní smlouvu. Na katastr nemovitostí je podán návrh na vklad a kupující je platně zapsán jako nový vlastník. Následně jedna ze stran z nejrůznějších důvodů od smlouvy platně odstoupí. Nemovitost opět patří původnímu vlastníkovi. Ohledně změny údajů o vlastníkovi v evidenci však strany zahálí a v katastru je tak nadále jako vlastník veden kupující, ačkoliv již vlastníkem není. Tento kupující následně míní nemovitost prodat třetí osobě. Jak se může skutečný vlastník bránit?

NOZ v rámci tzv. poznámky rozepře v ustanovení § 985 upravuje právě situace, kdy byl právní stav v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem způsobeným například platným převodem, ale následně právní důvod odpadl, a to právě třeba odstoupením od kupní smlouvy.

Vlastník nemovitosti se může proti zápisu v katastru neodpovídajícímu skutečnosti bránit následujícím způsobem. Nejprve musí vlastník uplatnit své právo u soudu. Vzhledem k tomu, že se jedná o spor o existenci či neexistenci vlastnického nebo jiného věcného práva, jeví se nejvhodnější žaloba podaná na určení práva (např. vlastnictví skutečného vlastníka). Poté, kdy je vlastník schopen prokázat, že své právo uplatnil (dokumentem prokazujícím podání určovací žaloby), může požádat příslušný katastr o vyznačení poznámky rozepře.

Může se zdát, že má institut poznámky rozepře ve vztahu k příslušné určovací žalobě pouze podpůrný charakter, ale ve skutečnosti se jedná o institut poměrně zásadní, jehož nevyužití může mít pro skutečného vlastníka dalekosáhlé následky.

Od okamžiku, kdy se v katastru objeví údaj o poznámce, je vlastník chráněn. Ochrana spočívá v tom, že každý návrh na zápis nebo výmaz práva, který se u nemovitosti odehraje po zápisu poznámky rozepře, katastr nevezme v potaz, pokud je právo vlastníka následně prokázáno, tedy například pokud soud rozhodne o určovací žalobě ve prospěch vlastníka. Tedy vše, co se odehrálo v době po zápisu poznámky rozepře, katastr nebude brát v úvahu, pokud dotčená osoba prokáže své právo. V okamžiku, kdy je z katastru nemovitostí patrné, že se o věcné právo vede spor, totiž nelze předpokládat, že by osoba, na kterou by mohlo být právo převedeno, byla v dobré víře. Od okamžiku vyznačení poznámky rozepře v katastru je její dobrá víra totiž vyloučena.

Vzhledem k zavedenému principu materiální publicity, kdy je jednání uskutečněné v důvěře v zápis ve veřejném rejstříku chráněno, je opravdu vhodné v rámci ochrany vlastnického práva pravidelně existenci svého vlastnického práva k nemovitostem v katastru nemovitostí sledovat, a to opět například prostřednictvím už zmíněné Služby sledování změn, která uživatele automaticky o změně u sledované nemovitosti informuje.