Devatero zapeklitých otázek kolem úvěrů na bydlení

Z reklamních spotů můžete nabýt dojmu, že vzít si úvěr je ta nejsnazší věc na světě. Přijdete do banky, jste zahrnuti profesionálními úsměvy, a když odcházíte, máte milion na rekonstrukci v kapse. Jenže existují situace, které vás mohou překvapit a vyplacení kýžených financí zkomplikovat, pokud s nimi předem nepočítáte.

1. Nemám dost hotovosti. Jak  to obejít?

Když člověk potřebuje hodně peněz na rekonstrukci, bere si obvykle hypotéku. Jenže hypotéky mají svá pravidla. Jedno z nich říká, že je třeba, abyste po bance nechtěli celých 100 procent částky, kterou opravdu musíte mít. Například když potřebujete milion, měli byste mít našetřeno alespoň 100 tisíc, 900 tisíc vám pak půjčí banka. Ale co když nemáte? 

Kouzlo, se kterým se dá pracovat, se jmenuje `hodnota zastavované nemovitosti‘. Oněch 100 procent totiž nereprezentuje částku, kterou potřebujete, ale částku, kterou dáváte bance do zástavy. Pomohlo by, kdybyste měli jinou nemovitost do zástavy. 

Třeba byt, který kupujete za milion, a ještě další byt za milion. V tom případě je hodnota zastavované nemovitosti dva miliony a váš milionový požadavek tvoří jen 50 procent. Nejenže vám to nejspíš zajistí přiklepnutí úvěru, ale ještě dostanete lepší úrokovou sazbu. 

Do zástavy však nelze dát cokoli. Musí to být nemovitost určená k bydlení nebo stavební pozemek. Takže lovecká chatka na konci světa ani velký širý rodný lán neprojdou. Požadovanou nemovitost ale nemám, říkáte si. Pak vám mohou pomoci třeba rodiče nebo sourozenci. Se zastavením vhodné nemovitosti ovšem musí vlastník písemně a ověřeně souhlasit. Případně všichni vlastníci, je-li jich podle údajů v katastru nemovitostí více.

2. Budu rodit. Ovlivní to podmínky úvěru

Ještě donedávna platilo poměrně neuvěřitelné pravidlo: pokud jste žádost podepsali v době, kdy byla manželka zřetelně těhotná, ale zatím pracovala a vydělávala, banka nijak neřešila, že za pár dní už bude situace jiná. Tedy že budete mít méně peněz a rodina se rozroste. 

V současnosti banky podle svých slov vyhodnocují nejen výši příjmu, ale i jeho dlouhodobou udržitelnost. Jestliže tedy uvažujete o úvěru na bydlení a zároveň jste zjistili, že čekáte radostnou událost, s žádostí do banky si pospěšte dřív, než to na ženě začne být vidět. Nejprve si však sami spočítejte, zda splátky opravdu zvládnete.

3. Málo vydělávám. Jak posílit svou bonitu?

Jsou vaše příjmy na hraně toho, co se dá se splátkou úvěru zvládnout? Bance možná bude připadat, že už jste moc chudí, a odmítne vám úvěr poskytnout. Co pak? Můžete se pokusit přesvědčit někoho z rodiny či z přátel, aby k vašemu dluhu přistoupil. Automatickým spoludlužníkem je vždy druhý z manželského páru. Další lidé pak mohou přistoupit k dluhu v případě, že je třeba ‚posílit bonitu‘. 

Čtěte ve středu Adventní vyrábění

Věnec ze slupek z pomela, hvězdičková girlanda, adventní kalendář pro švadlenky a další návody na výrobu vánočních dekorací krok za krokem. čtěte v příloze MF DNES Doma DNES

Musí s tím však souhlasit nejen třeba nejlepší kamarád, který by za vás dal ruku do ohně, ale i jeho manželka. Samozřejmě spoludlužník by měl být sám bonitní a nemít žádné vysoké splátky. A pozor dejte ještě na jednu věc, možná doba splatnosti se posuzuje podle nejstaršího spoludlužníka. 

Takže když chce třeba synovi pomoci matka, která je však podruhé vdaná za mnohem staršího muže, může situace ztroskotat právě na věku otčíma. Ten, kdo se odhodlá posílit vaši bonitu, vám ve skutečnosti nemusí posílat žádný měsíční podpůrný příspěvek. Tento takzvaný přistupitel se vůči bance zavazuje, že když vy nebudete řádně splácet, převezme tuto povinnost za vás. 

Je to tedy riziko a ke spoludlužnictví by měl člověk přistoupit až po zralé úvaze. A ještě jedna podmínka: ČSOB a Hypoteční banka podmiňují spoludlužnictví vztahem k žadateli nebo k nemovitosti. Kolega z práce tedy nemusí jako vhodný kandidát projít.

4. Odhad je zatraceně nízký. Jak z toho ven?

Vysnili jste si dům a pak ho i objevili. Dům chcete, protože je v kraji, ze kterého pocházíte. Protože kolem něj vedou koleje a vy milujete vlaky. Nebo nemá sousedy a vy chcete mít klid. Jenže odhadce uvidí, že v kraji je nouze o práci, a tak jsou zde nízké i ceny nemovitostí. Že vlak je hlučný, okolí kolejiště nevzhledné a nedaleko je skládka, takže kromě vás o dům nikdo nemá zájem a je tak spíš neprodejný. Nebo že je dům na samotě bez dobré přístupové cesty, kanalizace a se špatnou elektroinstalací. 

Pro vás je dům ideální a jste ochotni za něj zaplatit třeba tři miliony a další milion vrazit do rekonstrukce. Odhadce však řekne, že zástava nemá větší hodnotu než dva miliony. Taková situace není úplně výjimečná a vyřešit ji lze dvěma způsoby. Máte-li úspory, použijete je jako vlastní vklad do koupě a rekonstrukce, abyste si od banky půjčovali méně. Nebo seženete další nemovitost, kterou je možné dát do zástavy. 

5. Potřebuji koupit i rekonstruovat. Půjčím si na obojí?

Chcete koupit byt a hned se pustit do rekonstrukce? Dá se to zvládnout jedním úvěrem, má to však svá ale, se kterými byste měli počítat. První z nich se jmenuje čerpání. Na koupi budete potřebovat peníze, to je první čerpání. 

V drtivé většině případů uvolní banky první peníze zdarma. Výjimkou je Moneta, kde za každé čerpání peněz platíte 500 korun. Těch 500 korun je standardní cena za další čerpání peněz i u ostatních bank. Rozdíl je v tom, kolikrát předtím poskytnou peníze zdarma. 

Třeba mBank pošle peníze bez poplatku čtyřikrát, pak pětistovku účtuje také. Pětistovka může v kontextu milionové hypotéky připadat jako maličkost, měli byste s ní však počítat, abyste při následné rekonstrukci nenechávali proplácet každou dílčí fakturu. ČMSS, Fio, Modrá pyramida, Raiffeisen stavební spořitelna či Wüstenrot žádné poplatky za čerpání neúčtují. 

Ovšem čerpání také není nekonečné. Nelze koupit nemovitost a pak ji na stejný úvěr rekonstruovat deset let. Banky si obvykle kladou podmínku: vyčerpat hypotéku během 24 měsíců. Nezvládáte-li termín, je třeba se včas spojit s bankou a situaci vyjasnit. Počítejte však s dalším poplatkem.

6. Uvažuji o hypotéce na dlouhá léta. Co to obnáší?

Banky standardně nabízejí hypoteční úvěry na 30 let. Ale třeba u mBank, ČSOB a Hypoteční banky seženete i úvěr na bydlení se splatností 40 let, Airbank nabízí 35leté hypotéky. Výhodou dlouhé doby splácení je, že splátky jsou nižší a vy můžete kromě splácení úvěru šetřit ‚bokem‘. 

Máte tak peníze v rezervě a při konci fixace můžete naspořené peníze poslat bance. Tím se celková doba splácení zkrátí a vy tolik nepřeplatíte. Zároveň nejste stresováni vysokou splátkou, kterou byste museli každý měsíc posílat. 

Omezení takového radostného scénáře jsou dvě: hypotéku vám banky schválí do 65, maximálně do 70 let věku. Takže je-li vám 40, můžete na 40letou hypotéku v klidu zapomenout. Druhý problém je, že jako majitel nemovitosti budete mít nejspíš dost vydání, která si zatím možná ani neumíte představit. Tvorba rezervy je v takovém případě reálná jen pro jedince s vynikající sebekázní.

7. Mnohé práce zvládnu sám. Proplatí mi je banka?

Konečně máte vytoužený byt či dům. A také představy, co v něm zlepšit, jak upravit koupelnu, předělat topení, kam posunout příčku. Už si malujete, v jakých barvách vymalujete. Jste-li šikovní a koupě nemovitosti vás finančně ‚vyšťavila‘, možná se chystáte udělat spoustu práce sami. 

Stavba či rekonstrukce svépomocí má výhody i nevýhody. Z hlediska financování je to tak, že některé banky proplácejí jen materiál, ale jiné i náklady na práci, kterou jste sami vykonali. Neproplácejí totiž faktury, ale peníze pošlou v okamžiku, kdy odhadce potvrdí, že nemovitost byla podle plánu zhodnocena. 

S požadavkem na svépomoc uspějete například u České spořitelny, ČSOB, Equa Bank, Hypoteční banky, mBank, Raiffeisenbank, UniCredit Bank. U Fia lze svépomoc využít do 20 procent výše úvěru, u Expobank do 15 procent. 

Nezapomeňte svůj záměr bance předem oznámit. Někde je to podmínkou, abyste mohli tímto způsobem čerpat. Výhody? Peníze proplacené za vaši vlastní práci jsou v podstatě volné pro neúčelové použití. Můžete za ně nakoupit spotřebiče do nové kuchyně. Nebo zaplatit řemeslníkovi, který u vás pracuje bez faktury. Tedy nikoli jako podporu šedé ekonomiky - třeba soused důchodce, kterému za práci dáte do 30 tisíc korun, takové peníze jako mimořádný příjem nemusí danit. A faktura zde tedy není nutná.

8. Musím se prý pojistit. Je to opravdu nutné?

Pojištění k úvěru na bydlení bezpodmínečně patří ve chvíli, kdy dáváte nějakou nemovitost do zástavy. Pak musí být nemovitost pojištěna a smlouva musí být vinkulována pro banku. To znamená, že třeba v případě požáru dostane od pojišťovny peníze banka a teprve pak se vyrovná s vámi, podle toho, kolik už jste z úvěru splatili. Takové pojištění musíte sjednat, zaplatit a potvrzení o vinkulaci bance doručit, než vám pošle první peníze. 

Ještě před pár lety bylo celkem běžné, že banky jako podmínku schválení hypotéky požadovaly, aby si klient sjednal také životní pojištění. Dnes už se toto pojištění většinou jen doporučuje. Ale jako povinné ho mají v UniCredit Bank, a to v případě klientů, kteří v době splácení překročí věk 67 let. ČSOB a Hypoteční banka vyžadují životní pojištění, jestliže výše úvěru převýší 80 procent hodnoty zastavované nemovitosti.

9. Dlužná částka ubývá pomalu. Jde to urychlit?

Když jsme si kdysi brali hypotéku, divily se děti, proč tak moc porovnáváme úroky. Myslely si totiž, že k milionové půjčce si prostě přičteme čtyři procenta a bance zaplatíme o 40 tisíc korun víc. A jestli to bude o 40 nebo o 35 tisíc víc, to jim nepřipadalo podstatné. 

Teprve vysvětlení, že ty úroky se počítají ročně z dlužné částky a že budeme splácet 20 let, jim otevřelo oči a pochopily význam oněch procent. A ono je to ještě složitější. V počátku si banka ve splátce nechá zaplatit víc úroků a z menší části se splácí jistina, tedy částka samotné půjčky. 

Jistina se tedy zmenšuje pomalu a úroky se stále počítají z poměrně vysoké částky. To je dobré si uvědomit, abyste nebyli překvapeni, že splácíte jak diví, a stále před sebou máte vysoký úvěr. 

Kdo zvládne spořit ještě nějaké další peníze, je ve výhodě. Protože mimořádné splátky poslané do banky v době, kdy končí fixace úvěru, žádné úroky neobsahují. O ně se dá snížit jen ona jistina.

Hypotéky budou přísnější

Česká národní banka chce mít větší vliv na to, kdo dosáhne na hypotéku. Usiluje o to, aby byly tyto úvěry dostupné jen pro movitější klienty. Dnes se proto zájemci o vlastní bydlení většinou musejí připravit na to, že minimálně 20 procent ze zástavní hodnoty nemovitosti zaplatí z jiných zdrojů než z hypotečního úvěru. A k tomu ještě daň z převodu nemovitosti a případně i služby realitní kanceláře. 

Úvěrů, jimiž se financuje více než 80 procent ze zástavní hodnoty nemovitosti, navíc mohou banky poskytnout jen omezené množství. Proto je také nabízejí s významně vyšší úrokovou sazbou. Do budoucna plánuje národní banka ovlivňovat i to, kdo si bude moct půjčit, podle toho, jaké má příjmy a dluhy.