Ing. Ivan Fučík (Fučík & partneři)
Okénko daně  |  01.10.2017 00:00:00

Opravy nebo technické zhodnocení v pronajatých prostorech?


Pokud si chcete otevřít obchod nebo jinou provozovnu, například restauraci a řešíte otázku, zda lze dostat počáteční investici do nákladů, čtěte dále.  Načrtnu Vám možnosti, které umožňuje současná právní úprava. Konkrétně budu psát o té části Vaší investice, kterou zvelebujete nebo upravujete Vámi pronajatou nemovitost.

Obecně platí, že výdaje do dlouhodobého majetku nejsou nákladem odpočitatelným od daní, ale daňový základ snižují ve formě odpisů. Pokud zvelebujte nebo upravujete již hotový majetek zařazený do užívání, jedná se o tzv. „technické zhodnocení“ stávajícího majetku. To platí u všeho majetku včetně budov. Takové „technické zhodnocení“ se podle zákona odepisuje stejnou dobu jako zhodnocovaný majetek. U budov je to 30 nebo 50 let podle typu budovy a podle jejího zařazení do 5 nebo 6 odpisové skupiny.   „Technické zhodnocení“ je účetní a daňová kategorie, kterou veřejné právo nezná. Definici najdete v § 33 zákona o daních z příjmů.  „Technickým zhodnocením se rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšili u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období částku 40 000 .“ Zákon pak podrobněji popisuje, co je to nástavba, přístavba, stavební úprava, rekonstrukce a modernizace. Pokud máte pocit, že už tady je to dost složité, musím říci, že to ještě není celé. Problém je v tom, že v případě pronájmu zhodnocujete cizí nikoliv svoji nemovitost. A odepisovat smí jen její vlastník. Podle zákona může nájemce a dnes už i podnájemce odepisovat jen s písemným souhlasem vlastníka. Ten se zároveň musí zavázat, že odepisovat nebude.

To byla jen suchá teorie zákona. Jak to ale vypadá v praxi? Nájemní smlouvy na nové provozovny se obvykle uzavírají na 5, maximálně 10 let. Dne, kdy bude celá počáteční investice odepsaná, se dožijete po 30 nebo po 50 letech. Takže jinými slovy velkou část počáteční investice do nákladů nedostanete vůbec. Proč? Protože to tak stát chtěl a už v 90tých letech to takto napsal do zákona.

Tady často obvykle začíná práce nás daňových poradců. My hledáme, zda ve výše uvedené situaci nelze nalézt možnosti a část investice přeci jen od daňového základu odečíst.

Jak tedy postupovat?

První otázka zní, zda uvedené zvelebení pronajatých prostor je technickým zhodnocením nebo opravou. Oprava je daňové uznatelným nákladem. Technické zhodnocení, jak jsme vysvětlili výše, jednorázovým daňovým nákladem není. Odpověď na takovou otázku nebývá v konkrétním případě jednoduchá. Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Takto jí definují účetní předpisy. Při uvedení do provozuschopného stavu mohou přitom být použity i jiné materiály, díly, součásti nebo technologie, než které byly použity původně, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Opravou věci ve smyslu § 652 odst. 2 do 31.12.2013 platného občanského zákoníku je činnost, kterou se odstraňují vady věci, následky jejího poškození nebo účinky jejího opotřebení. Podobný závěr, že oprava činnost odstraňující vady a poškození věci, uvádějící věc do původního stavu, nebo do provozuschopného stavu (viz §§ 1268, 2210, 2169 a 2287 Nového občanského zákoníku). Z těchto formulací vyplývá, že oprava je činnost a nemůže mít jiný účel, než uvedení do stavu, v jakém majetek již dříve existoval, nebo do stavu, ve kterém je majetek schopný provozu.

To, zda vynaložený výdaj je či není technickým zhodnocením, doporučuji ověřit negativním srovnáním s definicí technického zhodnocení. Platí, že technickým zhodnocením není ten výdaj, který není spojený s nástavbou, přístavbou, stavební úpravou, rekonstrukcí ani modernizací. Anebo u jednoho majetku nepřesahuje ročně částku 40 tis. .

Druhou navazující otázkou je, zda lze rozdělit opravy od technického zhodnocení? Obecně bych odpověděl, že nikoliv, ale existují situace, kdy si to podle NSS představit lze. Odpověď na tuto otázku je čistě individuální.

Třetí otázkou je, zda vaše úpravy jsou opravdu součástí pronajaté nemovitosti? Podle zaběhnuté praxe je součástí nemovitosti vše, co je s ní pevně spojeno. Pokud požádáte o závazné stanovisko některou ze specializovaných „zatřiďovacích“ kanceláří, nejspíše i takovou odpověď obdržíte.  Ale nemusí tomu tak být. Podle rozhodnutí NSS je součástí věci jen to, co sdílí její funkci a účel. (NSS 5 Afs 3/2010 - 148, ze dne 17. 9. 2010).

Soud v citovaném judikátu judikoval: „Stejně tak ve smyslu vysvětlivky k příloze č. 1 zákona o daních z příjmů, na kterou stěžovatel odkazuje, se za nedílnou součást staveb považují zařízení, která umožňují jeho funkci a účel, k němuž byla stavba určena a zkolaudována. Jejich demontováním by nepochybně došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavby, neboť by výroba, k níž byla stavba určena, nemohla probíhat.“

Soud dále judikuje: „Z výše uvedeného lze dospět k závěru, že zpravidla věc, zařízení, které vyžaduje stavba z hlediska stavebního zákona pro funkci a daný konkrétní účel stavby, obvykle bude součástí stavby pro účely zákona o daních z příjmů. A contrario, to, co z hlediska fungování stavby k danému účelu není z hlediska stavebně technického vyžadováno a obvykle pro funkci a účel stavby to není nezbytné, zpravidla hlediska zákona o daních z příjmů nebude považováno za součást stavby.“

Soud pak dále pro představu uvádí několik příkladů. Pokud se tedy nejedná o součást stavby, nemůže se jednat ani o její technické zhodnocení, ale o samostatný majetek, jehož vlastníkem je pronajímatel a může ho tedy samostatně odepisovat. Ve většině případů výrazně rychleji než budovy.

Co říci závěrem?  Musím upozornit na to, že k prokázání, svých tvrzení potřebujete hodně kvalitní průkazní materiál. Mám na mysli fotografie před a po provedených úpravách, projekty, stanoviska stavebních inženýrů, smlouvy o dílo a faktury odpovídající skutečnému obsahu prováděných úprav. A k tomu všemu doporučuji i služby daňového poradce. Ať Vám poradí, co lze  a co už nikoliv. Přeji hodně úspěšných let v nových pronajatých prostorách.


 


Ing. Ivan Fučík

Auditor, daňový poradce, partner

ivan@fucik.cz

Ivan se zaměřuje na mezinárodní daňové plánování a uplatnění smluv o zamezení dvojího zdanění včetně transakčního poradenství. Podílí se také na různorodých auditorských projektech či zajištění likvidací společností.

Fučík & Partneři

Od roku 1995 působíme na poli daňového poradenství a auditu. Svým klientům nabízíme mnohaleté zkušenosti podnikového poradenství. Pořádáme vzdělávací semináře na témata z daňového prostředí. Účastníme se odborných konferencí a diskuzí. A dále se specializujeme na řízení lidských zdrojů a outsourcing mzdového a finančního účetnictví. Poskytujeme komplexní poradenské služby v oblasti auditu, daní, podnikového poradenství, účetnictví, personálního poradenství včetně mzdového účetnictví a transakčního poradenství. Naším cílem je spokojenost našich klientů.

Děláme to, co nás baví, dělejte to také a starosti s účetnictvím a daněmi nechte na nás!

Více informací na:http://www.fucik.cz/

Hodnocení článku: 10 | 8 | 6 | 4 | 2 | 0


Poslední zprávy z rubriky Okénko daně:

01.10.2017  Opravné položky – Jejich účtování a daňové dopady Ing. Daniela Císařovská (Fučík & partneři)
01.10.2017  Kde hledat odpovědi na řešení záludných účetních případů? Ing. Alice Šrámková (Fučík & partneři)
01.10.2017  Korunové dluhopisy pod politickým tlakem Ing. Ivan Fučík (Fučík & partneři)
01.10.2017  Rozhovor s Margaretou Křížovou Mgr. Mercedes Wimmerová (Fučík & partneři)


Opravy nebo technické zhodnocení v pronajatých prostorech?

Diskuze a názory

Na dané téma nejsou žádné názory.






Zobrazit sloupec 
Kurzy.cz - Akcie cz, kurzy měn, forex, zlato.
TOP: Akcie CZ Akcie svět Kurzy měn Komodity Zlato Forex Zákony Kalkulačka Hypotéky Tarify Práce Půjčky Školení Volby Počasí

Kalkulačka

Výpočet čisté mzdy

Přídavky na dítě

Příspěvek na bydlení

Rodičovský příspěvek

Sociální příplatek

Životní minimum

Hypoteční kalkulačka

Důchodová kalkulačka

Banky a Bankomaty

Úrokové sazby

Běžné účty

Hypotéky

Stavební spoření

Podílové fondy

Směnárny - Euro, Dolar

Úřad práce

Investice

Makroekonomika - ČNB

Zlato online, Stříbro, Ropa

Burza - ČEZ

Pojištění

Povinné ručení

Penzijní připojištění

Penzijní fondy

Podnikání

Obchodní rejstřík

Města a obce, PSČ

Katastr nemovitostí

Ochranné známky

Finanční katalog

Nový občanský zákoník

Zákoník práce

Stavební zákon

Daně, formuláře

Další odkazy

Auto - TÜV spolehlivost

Monitoring ekonomiky

Mapa webu

Volby

English version

Czech currency

Prague stock exchange


Copyright © 2000 - 2017

Kurzy.cz, spol. s r.o., AliaWeb, spol. s r.o.,

ISSN 1801-8688

Ochrana údajů