Opravy nebo technické zhodnocení v pronajatých prostorech?

Pokud si chcete otevřít obchod nebo jinou provozovnu, například restauraci a řešíte otázku, zda lze dostat počáteční investici do nákladů, čtěte dále.  Načrtnu Vám možnosti, které umožňuje současná právní úprava. Konkrétně budu psát o té části Vaší investice, kterou zvelebujete nebo upravujete Vámi pronajatou nemovitost.

Obecně platí, že výdaje do dlouhodobého majetku nejsou nákladem odpočitatelným od daní, ale daňový základ snižují ve formě odpisů. Pokud zvelebujte nebo upravujete již hotový majetek zařazený do užívání, jedná se o tzv. „technické zhodnocení“ stávajícího majetku. To platí u všeho majetku včetně budov. Takové „technické zhodnocení“ se podle zákona odepisuje stejnou dobu jako zhodnocovaný majetek. U budov je to 30 nebo 50 let podle typu budovy a podle jejího zařazení do 5 nebo 6 odpisové skupiny.   „Technické zhodnocení“ je účetní a daňová kategorie, kterou veřejné právo nezná. Definici najdete v § 33 zákona o daních z příjmů.  „Technickým zhodnocením se rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšili u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období částku 40 000 Kč.“ Zákon pak podrobněji popisuje, co je to nástavba, přístavba, stavební úprava, rekonstrukce a modernizace. Pokud máte pocit, že už tady je to dost složité, musím říci, že to ještě není celé. Problém je v tom, že v případě pronájmu zhodnocujete cizí nikoliv svoji nemovitost. A odepisovat smí jen její vlastník. Podle zákona může nájemce a dnes už i podnájemce odepisovat jen s písemným souhlasem vlastníka. Ten se zároveň musí zavázat, že odepisovat nebude.

To byla jen suchá teorie zákona. Jak to ale vypadá v praxi? Nájemní smlouvy na nové provozovny se obvykle uzavírají na 5, maximálně 10 let. Dne, kdy bude celá počáteční investice odepsaná, se dožijete po 30 nebo po 50 letech. Takže jinými slovy velkou část počáteční investice do nákladů nedostanete vůbec. Proč? Protože to tak stát chtěl a už v 90tých letech to takto napsal do zákona.

Tady často obvykle začíná práce nás daňových poradců. My hledáme, zda ve výše uvedené situaci nelze nalézt možnosti a část investice přeci jen od daňového základu odečíst.

Jak tedy postupovat?

První otázka zní, zda uvedené zvelebení pronajatých prostor je technickým zhodnocením nebo opravou. Oprava je daňové uznatelným nákladem. Technické zhodnocení, jak jsme vysvětlili výše, jednorázovým daňovým nákladem není. Odpověď na takovou otázku nebývá v konkrétním případě jednoduchá. Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Takto jí definují účetní předpisy. Při uvedení do provozuschopného stavu mohou přitom být použity i jiné materiály, díly, součásti nebo technologie, než které byly použity původně, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Opravou věci ve smyslu § 652 odst. 2 do 31.12.2013 platného občanského zákoníku je činnost, kterou se odstraňují vady věci, následky jejího poškození nebo účinky jejího opotřebení. Podobný závěr, že oprava činnost odstraňující vady a poškození věci, uvádějící věc do původního stavu, nebo do provozuschopného stavu (viz §§ 1268, 2210, 2169 a 2287 Nového občanského zákoníku). Z těchto formulací vyplývá, že oprava je činnost a nemůže mít jiný účel, než uvedení do stavu, v jakém majetek již dříve existoval, nebo do stavu, ve kterém je majetek schopný provozu.

To, zda vynaložený výdaj je či není technickým zhodnocením, doporučuji ověřit negativním srovnáním s definicí technického zhodnocení. Platí, že technickým zhodnocením není ten výdaj, který není spojený s nástavbou, přístavbou, stavební úpravou, rekonstrukcí ani modernizací. Anebo u jednoho majetku nepřesahuje ročně částku 40 tis. Kč.

Druhou navazující otázkou je, zda lze rozdělit opravy od technického zhodnocení? Obecně bych odpověděl, že nikoliv, ale existují situace, kdy si to podle NSS představit lze. Odpověď na tuto otázku je čistě individuální.

Třetí otázkou je, zda vaše úpravy jsou opravdu součástí pronajaté nemovitosti? Podle zaběhnuté praxe je součástí nemovitosti vše, co je s ní pevně spojeno. Pokud požádáte o závazné stanovisko některou ze specializovaných „zatřiďovacích“ kanceláří, nejspíše i takovou odpověď obdržíte.  Ale nemusí tomu tak být. Podle rozhodnutí NSS je součástí věci jen to, co sdílí její funkci a účel. (NSS 5 Afs 3/2010 - 148, ze dne 17. 9. 2010).

Soud v citovaném judikátu judikoval: „Stejně tak ve smyslu vysvětlivky k příloze č. 1 zákona o daních z příjmů, na kterou stěžovatel odkazuje, se za nedílnou součást staveb považují zařízení, která umožňují jeho funkci a účel, k němuž byla stavba určena a zkolaudována. Jejich demontováním by nepochybně došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavby, neboť by výroba, k níž byla stavba určena, nemohla probíhat.“

Soud dále judikuje: „Z výše uvedeného lze dospět k závěru, že zpravidla věc, zařízení, které vyžaduje stavba z hlediska stavebního zákona pro funkci a daný konkrétní účel stavby, obvykle bude součástí stavby pro účely zákona o daních z příjmů. A contrario, to, co z hlediska fungování stavby k danému účelu není z hlediska stavebně technického vyžadováno a obvykle pro funkci a účel stavby to není nezbytné, zpravidla hlediska zákona o daních z příjmů nebude považováno za součást stavby.“

Soud pak dále pro představu uvádí několik příkladů. Pokud se tedy nejedná o součást stavby, nemůže se jednat ani o její technické zhodnocení, ale o samostatný majetek, jehož vlastníkem je pronajímatel a může ho tedy samostatně odepisovat. Ve většině případů výrazně rychleji než budovy.

Co říci závěrem?  Musím upozornit na to, že k prokázání, svých tvrzení potřebujete hodně kvalitní průkazní materiál. Mám na mysli fotografie před a po provedených úpravách, projekty, stanoviska stavebních inženýrů, smlouvy o dílo a faktury odpovídající skutečnému obsahu prováděných úprav. A k tomu všemu doporučuji i služby daňového poradce. Ať Vám poradí, co lze  a co už nikoliv. Přeji hodně úspěšných let v nových pronajatých prostorách.