Společenství vlastníků jednotek: Opozdilci by se změnou stanov neměli otálet

Dne 1. ledna 2014 nabyl účinnosti takzvaný nový občanský zákoník (NOZ) č. 89/2012 Sb. Tento velký kodex, který po mnoha desítkách let nově upravil občanskoprávní vztahy, se vztahuje i na SVJ. Mezi veřejností se začalo záhy diskutovat o tom, zda se právní úprava obsažená v NOZ vztahuje i na SVJ vzniklá před 1. lednem 2014 (kterých je samozřejmě většina), nebo zda se tato SVJ stále řídí zákonem o vlastnictví bytů (BytZ), podle kterého dříve vznikla a který jejich vztahy upravoval před účinností NOZ.

SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 se řídí NOZ

Na tuto otázku jednoznačně odpověděl Vrchní soud v Praze v usnesení z 23. září 2016. Tím ukončil dlouhotrvající polemiky, když uzavřel, že i SVJ vzniklá do 31. 12. 2013 se NOZ řídí. Kromě mnoha jiných důvodů uvedl, že BytZ byl zrušen k 1. 1. 2014 a zrušeným zákonem se nemůže právní režim existující právnické osoby nadále řídit, ledaže by to NOZ výslovně stanovil, jako to činí například pro obecně prospěšné společnosti. To se ale v případě SVJ nestalo.

NOZ stanoví, že pokud se právní úprava ve stanovách SVJ vzniklého před 1. 1. 2014 liší od kogentních (donucujících – takových, od kterých se nelze odchýlit) ustanovení NOZ, pak v této části takové stanovy pozbyly k 1. 1. 2014 závaznosti. SVJ pak bylo povinnosti do 3 let od nabytí účinnosti NOZ přizpůsobit své stanovy těmto donucujícím ustanovením. Lhůta pro splnění této povinnosti přitom uplynula 2. 1. 2017 (vzhledem k tomu, že první den roku 2017 připadl na neděli, posunul se poslední den lhůty ve smyslu § 607 NOZ na pracovní den nejblíže následující).

Forma notářského zápisu není zapotřebí

SVJ, která svou zákonnou povinnost nesplnila, by tak měla dodatečně učinit a přizpůsobené stanovy doručit příslušnému rejstříkovému soudu, který vede rejstřík SVJ. Původně rozpolcená judikatura v mezidobí konstatovala, že ke změně stanov SVJ vzniklých dle BytZ není třeba formy notářského zápisu, pokud taková povinnost neplyne ze stanov samotných. Vzhledem k tomu, že se řada SVJ řídila tzv. vzorovými stanovami vydanými vládním nařízením č. 371/2004 Sb., které takovou povinnost neukládaly, nebude u valné většiny SVJ vzniklých do 31. 12. 2014 přítomnost notáře ke změně stanov zapotřebí. Tato SVJ mohou své stanovy změnit usnesením shromáždění SVJ, které bude přijato většinou stanovenou v jejich stanovách a o kterém bude pořízen zápis učiněný v prosté formě.

Zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změn stanov bude namístě jen u SVJ vzniklých od 1. 1. 2014 dle NOZ, nebo u těch, kterým to ukládají jejich stanovy. Takovou povinnost přitom ukládaly vzorové stanovy vydané vládním nařízení č. 322/2000 Sb., tudíž před přistoupením k úpravě stanov je zapotřebí důkladně projít jejich stávající znění.

Název SVJ není nutné měnit

Zákonná povinnost, aby SVJ přizpůsobila své stanovy NOZ, dopadá pouze na povinné náležitosti stanov. Nicméně i nepovinné náležitosti stanov, které pozbyly závaznosti, neboť odporovaly donucujícím ustanovením NOZ, je pochopitelně žádoucí nahradit novým zněním. Ve stanovách je pak možné upravit i ty záležitosti, které NOZ oproti BytZ nově připouští (například možnost obsazení míst v orgánech i nečleny SVJ, zavedení hlasování per rollam či snížení hlasovací většiny při rozhodování o všech záležitostech SVJ na prostou většinu přítomných vlastníků usnášení schopného shromáždění).

Povinné náležitosti stanov jsou vypočteny v ustanovení § 1200 odst. 2 NOZ. Dne 31. 12. 2016 přitom nabyla účinnosti část první novely NOZ provedená zákonem č. 460/2016 Sb., podle které SVJ nemusí měnit své názvy tak, aby vedle označení domu, pro které SVJ vzniklo, obsahovalo i slovo „společenství vlastníků“. Tuto dílčí změnu SVJ jistě přivítají.