Relikt socialismu, či obrozený fenomén? Družstevní byty a developeři

Někteří developeři mluví o fenoménu, který zažívá návrat, jiní o „reliktu socialismu“. Třetí pohled oba názory nahlíží svrchu a ukazuje dva typy družstevního bydlení: staré a nové. V první části tématu o družstevním bydlení jsme zjišťovali aktuality na trhu developerů a jejich názory na tento typ bytů. V příštím díle se zaměříme na to, jak to vidí realitní kanceláře a právníci.

 „Fenoménem poslední doby je družstevní výstavba. Zažívá jakýsi návrat, vlastně oba naše úspěšné projekty: Britská čtvrť i Prosek jsou toho dokladem,“ říká Pavla Temrová, tisková mluvčí společnosti Finep. Slibnou investici developerů potvrzuje i generální ředitel společnosti Trigema Marcel Soural: „Jakmile se družstevní developerský projekt na trhu objeví, většinou se jedná o prodejně úspěšný počin. Takových je na trhu do 5 %.“

Přesto se do těchto projektů všichni developeři nehrnou. Přináší jim totiž i starosti navíc, jak uvádí Naďa Ptáčková, generální ředitelka společnosti Skanska. „V tuto chvíli konkrétní model takového (družstevního, pozn.red.) projektu nezpracováváme zejména z důvodu dlouhodobé návratnosti vložené investice a nutnosti podílet se v prvních letech na řízení družstva.“ Nicméně uvádí, že „možnost výstavby družstevního bydlení dlouhodobě monitorujeme.“

Starý a nový typ družstevního bydlení

O nových družstevních projektech developerů hovoří Vladimír Zuzák, ředitel realitní kanceláře Maxima Reality (tu mimochodem na podzim 2014 koupila společnost Finep), jako o novém typu družstevního bydlení.

„Starší družstevní podíly (tedy byty, pozn. red.) se prodávají až o 30 % levněji než srovnatelné byty v osobním vlastnictví,“ uvádí Zuzák. Jako důvod levné ceny starých družstevních bytů uvádí fakt, že byt nemůžete využít jako zástavu pro hypotéku, přičemž výjimku tvoří družstevní byty, u nichž družstvo již písemně potvrdilo, že si je do roka můžete převést do osobního vlastnictví.

Jako druhý typ družstevního bydlení vidí nové družstevní byty, které staví někteří developeři. Jedná se o tradiční model, kdy na začátku zaplatíte jen menší část kupní ceny bytu a zbytek potom zaplatíte průběžně, formou anuitního splácení. „Snáze na tyto byty tedy dosáhnou i ti, kteří i přes dobré příjmy mají problém s hypotékami (například standardně OSVČ a menší podnikatelé),“ říká Zuzák. A výhody? Podle Zuzáka: majitel není zatížen úvěrem (není v registru) a odpadá silná byrokratická zátěž. „Vzhledem k tomu, že zde klienti dostávají příslib převedení bytů do osobního vlastnictví, jakmile budou splacené, lze koupi takového bytu doporučit. Jeho cena ovšem už není o 30 % nižší, bývá srovnatelná s byty v osobním vlastnictví,“ upozorňuje.

Odmítavý pohled

Společnosti Central Group a Ekospol se k družstevnímu bydlení staví zcela odmítavě. „Družstevní bydlení má v porovnání s osobním vlastnictvím jen samé nevýhody,“ říká Milan Jankovský z Central Group a nevýhody rovnou vyjmenovává: musíte respektovat stanovy, na kterých se dohodne družstvo (ovšem jehož jste členem, pozn. red.), družstevní byty jsou hůře prodejné a zpravidla za nižší cenu, úvěr družstva mívá výrazně horší úrokovou míru než hypotéka, kterou si bere kupující bytu do osobního vlastnictví. Podle Jankovského má družstevní bydlení smysl jen v případě, „kdy má zájemce vlastní prostředky na složení 25 % z ceny bytu, ale neprojde sítem hypotéky.“

Generální ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec uvádí, že družstevní bydlení „je jakýmsi reliktem socialismu.“ Jeho firma takové projekty ani nechystá, ani o nich neuvažuje. Podle něj si družstevní byt pořizují „pouze ti, kterým banka neposkytne hypoteční úvěr.“ Jako zásadní nevýhodu vidí fakt, že byt nájemci nepatří, pouze ho užívá a „v případě, že družstvo špatně hospodaří, může o něj klidně přijít bez vlastního zavinění.“ Jako další nevýhodu uvádí skutečnost, že řadu rozhodnutí může nájemce provést jen se souhlasem družstva. „Bez souhlasu družstva nelze byt ani pronajímat (přesněji podnajímat, pozn. red.),“ uzavírá Korec.

Je zřejmé, že pokud kupujete byt na investici, pak je výhodnější byt vlastnit. Ovšem v případě, kdy hodláte v bytě žít dlouho, je dobré brát v úvahu množství výhod, která plynou z družstevního bydlení. Některé nové přinesl nový občanský zákoník. O nich a o tom, jak družstevní bydlení vidí největší realitní kanceláře v Česku v příštím díle.