Hypoteční úvěr – pár dobrých rad, jak neplatit zbytečně navíc
Hypoteční úvěr –
pár dobrých rad, jak neplatit zbytečně navíc
Hypoteční úvěr je
v dnešní době pro řadu lidí nejschůdnější cestou, jak se dopracovat
k vlastnímu bydlení. V podstatě každá banka, která působí na
tuzemském bankovním trhu, má ve své nabídce nejrůznější typy hypotečních úvěrů.
Namátkou jmenujme účelové či neúčelové (tzv. americká) hypotéky, hypotéky bez
dokládání příjmů atd.
Nemíním čtenáře
tohoto článku zatěžovat suchým výčtem všech možných variant hypotečních úvěrů,
protože účelem těchto řádek není zájemce o hypotéku otrávit, ale naopak
poskytnout během chvíle pár dobrý rad jak vybrat vhodnou hypotéku, čemu věnovat
pozornost a jak zbytečně nepřeplácet a ušetřit tak své peníze.
Pojďme tedy
k hypotékám a na fiktivní časové ose zkusme v krátkosti projít celý
proces od rozhodnutí o vlastním bydlení až k „otevření“ hypotečního úvěru.
Předpokládejme,
že jste učinili rozhodnutí o vlastním bydlení a zároveň je tedy znám i účel
hypotečního úvěru (mluvíme zde především o tzv. účelové hypotéce). Tedy jste
rozhodnuti o koupi, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti.
S předchozím
krokem souvisí osoba žadatele o úvěr.
Z obecného hlediska může být žadatelem jak občan České republiky, tak i
cizinec. V každém případě musí mít žadatel prokazatelný pravidelný příjem
ze zaměstnání nebo z podnikání. Žadatelem o hypotéku může být jednotlivec
i skupina dvou či více osob, což je využitelné zejména v situaci, kdy by
příjem jednoho žadatele o úvěr nebyl dostačující k poskytnutí hypotéky
v požadované výši. Ještě před tím než žadatel o úvěr osloví banky, tak by
si měl ujasnit, z jaké části může účel hypotéky financovat vlastními
zdroji, kolik bude potřebovat půjčit a kolik si může dovolit měsíčně splácet.
Celkovou výši investice složenou z výše vlastních zdrojů a výše
hypotečního úvěru pak klient uvádí v žádosti
o úvěr, kterou předkládá bankám.
Předložením žádosti o hypoteční úvěr se
dostáváme do nejdůležitější fáze jednání o hypotečním úvěru, kdy již dochází
k výběru konkrétní hypotéky s konkrétními podmínkami. Žadatel o úvěr
by se měl v této fázi připravit i na nezbytně nutné kroky, které jsou pro
banku nutností k vyřízení žádosti o hypoteční úvěr:
- banka bude požadovat poskytnutí osobních údajů a svolení s jejich nakládáním dle zákona,
- banka bude vyžadovat doložení potvrzení o příjmech z podnikání či zaměstnání,
- banka bude vyžadovat žadatelův souhlas s nahlédnutím do bankovních či nebankovních registrů ke zjištění případných problémů se splácením a obecně k ověření bonity klienta.
Nedílnou součástí každého hypotečního
úvěru je i zástava neboli ručení za úvěr.
Banka vždy požaduje zástavu ve formě nemovitosti. Zástava majetku je důležitá,
protože z její výše banka vypočítá maximální možnou výši hypotéky. Poměr
výše úvěru a hodnoty zástavy vyjadřuje zkratka LTV, se kterou se můžeme setkat
v nejrůznějších materiálech o hypotečních úvěrech. Velmi často lze vidět
LTV 85 nebo LTV 70 … vězte, že to je případ těch hypotečních úvěrů, které mohou
dosáhnout maximální výše 85% nebo 70% z hodnoty zastavené nemovitosti.
Příklad:
žadatel ručí za úvěr bytem v hodnotě 1.000.000,- Kč a při LTV 85 to
znamená, že maximální výše úvěru může činit 85% z hodnoty zástavy
(ručení), tedy v tomto případě 850.000,- Kč.
Důležité je
si uvědomit, že nemovitost, kterou se za hypotéku ručí, musí být na území České
republiky.
Posuňme se nyní do bodu, kdy žadatel o
úvěr a banka již mají vyřešenu nezbytnou administrativu a dochází
k samotnému upřesnění podmínek hypotečního úvěru. Jedná se především o
výši úrokové sazby, další poplatky spojené s hypotečním
úvěrem, způsob čerpání úvěru. Je
důležité si uvědomit, že zejména první dvě uvedené charakteristiky hypotečních
úvěrů se mění v závislosti na ekonomických podmínkách nebo aktuálních
sazebnících poplatků bank. Výše úrokové
sazby závisí na době fixace úrokové
sazby hypotečního úvěru a délce
splácení hypotečního úvěru. Snížit úrokovou sazbu lze i sjednáním pojištění
nemovitosti, které je ostatně nezbytnou povinností a banka je tak či tak bude
vyžadovat, případně i dalších typů pojištění. V níže přiložené tabulce
jsou uvedeny orientační výše úrokových sazeb vybraných při různých dobách
fixace úrokové sazby. Úrokové sazby ale nejsou jedinou důležitou záležitostí
vyjadřující výhodnost hypotéky, protože banka si účtuje i další poplatky. V další tabulce přiložené níže jsou uvedeny
některé příklady dalších poplatků. Některé z nich si banky neúčtují a
některé jsou dle sazebníků poplatků zpoplatněny. Jde o částky ve stovkách
tisících Kč, ale i takové by měl brát žadatel o úvěr v potaz. Čerpání hypotečního úvěru závisí na
konkrétních smluvních podmínkách, ale v podstatě lze rozlišit dva různé
způsoby a to jednorázové čerpání
nebo postupné čerpání hypotéky.
Nyní jsme dospěli k bodu, kdy dochází
k podpisům smluvních dokumentů a samotnému čerpání úvěru a posléze
splácení hypotéky, které se skládá ze samotné splátky jistiny (tedy samotného úvěru) a splátky úroku. Výše úrokové sazby se dá po době uplynutí její
fixace změnit formou refinancování hypotečního úvěru, ale o problematice
refinancování se konkrétněji rozepíši v dalším článku.
Co je třeba ještě doplnit? Je nutné se
zmínit, že každá banka, kterou si vyberete jako poskytovatele hypotečního úvěru
Vám jako nedílnou podmínku hypotéky nabídne otevření běžného bankovního účtu.
Pokud půjde o jinou banku, než u které máte osobní účet do doby sjednání
hypotéky, pak bude pravděpodobně nutné, abyste se svým osobním účtem
„přestoupili“ k bance poskytující hypotéky. Nemusíte se však tohoto kroku
bát, protože většina bank přistoupila ke „kodexu
mobility“, kdy si banky převedou Váš osobní účet mezi sebou a to včetně
všech trvalých příkazů atd. bez jakýchkoliv administrativních nároků navíc pro
žadatele o úvěr, nyní tedy již spíše klienta. Dodejme také, že si lze snížit
daňový základ u daně z příjmů o zaplacené úroky z hypotečního úvěru a
ročně si lze takto odečíst částku až 300.000,- Kč. Banka vždy klientům zasílá
potvrzení o zaplacených úrocích hypotečního úvěru za minulé zdaňovací období.
Jak jsem již napsal na začátku tohoto
článku, není účelem poskytnout výčet všech možných variant hypoték, protože
tato problematika je velmi široká. Mou snahou je vypíchnout stěžejní věci a
záležitosti, které žadatele o hypotéku neminou a kterým by měl věnovat
pozornost. Jsem přesvědčen, že je pro žadatele o úvěr výhodné využít služeb
nezávislých hypotečních poradců, kteří si udržují přehled o situaci na trhu
hypoték. V této souvislosti jsem připraven nabídnout vám, zájemcům o
hypotéku, své služby, poskytnou informace a provést vás celou fází od žádosti o
úvěr až po podpis smluvních dokumentů v bance. Stačí pokud na mých
internetových stránkách http://www.financnispecialiste.cz/financovani-bydleni/
vyplníte nezávaznou poptávku.
Věřím, že
informace obsažené v tomto textu jsou pro vás užitečné a že při výběru a
zprostředkování hypotéku budu moci nabídnout své služby.
Ing. Marek
Šnobr
regionální manažer
Tfin s.r.o.
www.tfin.cz,
www.financnispecialiste.cz,
tel.: 602
158 381, mail: marek.snobr@tfin.cz
Ing. Marek Šnobr
Absolvent Vysoké školy finanční a správní. Zkušenosti v oblasti pojišťovnictví a hypoték postupně sbíral od roku 2006, nejdříve ve společnosti Kooperativa pojišťovna a.s., posléze v několika menších makléřských společnostech. Od roku 2011 spolupracuje s makléřskou společností Tfin s.r.o. a v oblasti poskytování hypotečních úvěrů se společností Bonnet.cz, spol. s r.o. Více na www.financnispecialiste.cz a www.tfin.cz.
Tfin s.r.o. – pojišťovací makléřství
Menší makléřská společnost se sídlem v Českých Budějovicích nabízející sjednání produktů všech významných pojišťoven působících na pojistném trhu v České republice. Více na www.tfin.cz.
Bonnet.cz spol. s r.o.
Poradenská společnost zprostředkovávající hypoteční úvěry, stavební spoření, spotřebitelské úvěry a podnikatelské úvěry od všech významných bankovních domů podnikajících v České republice.
Zprávy a články k hypotékám
Poslední zprávy z rubriky Finanční rady:
Přečtěte si také:
Prezentace
19.03.2024 Kde jsou nejlevnější last minute zájezdy – jak...
15.03.2024 Klíčové faktory úspěšného tradingu? Názor...
12.03.2024 XTB zvyšuje úroky z volných prostředků!
Okénko investora
Jiří Cimpel, Cimpel & Partneři
Petr Lajsek, Purple Trading
Slabá koruna prodraží dovolenou. Kolik si kde letos připlatíme?
Michal Brothánek, AVANT IS
Mgr. Timur Barotov, BHS
Jakub Petruška, Zlaťáky.cz
Olívia Lacenová, Wonderinterest Trading Ltd.
Trhy excelují: Japonský Nikkei, americký Nasdaq a nejnověji i zlato dosahují historických maxim
Miroslav Novák, AKCENTA CZ
Spotřebitelská inflace dále ustupuje, meziroční růst již na inflačním cíli ČNB
Ali Daylami, BITmarkets
Vítězství Trumpa může zbrzdit rozvoj centralizovaných digitálních měn
Okénko finanční rady
Lenka Rutteová, Bezvafinance
Velké odhalení, aneb nová kampaň proti kyberšmejdům. Tentokrát z úřadu
Jan Béreš, Kalkulátor.cz
Petr Holub, MojeNebankovka
Lukáš Raška, Portu
Češi berou nadprůměrné důchody. Za nejvyššími musíme do Norska
Zuzana Dubová, RekvalifikacniKurzy.cz
Historické okénko rekvalifikace a kde získat nové dovednosti v Brně
Jiří Sýkora, Swiss Life Select
Swiss Life Hypoindex březen 2024: Hypoteční sazby stagnují. Další zlevnění hypoték přijde na jaře
Tomáš Vrňák, Ušetřeno.cz
Energetika v problémech: Ceny energií padají, ze situace ale těží spotřebitel