Regulace ČNB a její dopady na hypoteční úvěry

Na českém trhu již není možné získat 100% financování nákupu nemovitostí z hypotečního úvěru a klientům, kteří neměli vlastní zdroje, často nezbývalo, než hledat finance jinde. Hypoteční trh a obecně trh s nemovitostmi je ovšem pod neustálým drobnohledem ČNB a v dnešním článku se podíváme na novinky v dohledu a na jejich dopad do zprostředkování hypotečních úvěrů.

ČNB trh s hypotečními úvěry sleduje již delší dobu a ve svých zprávách o finanční stabilitě se tomuto tématu věnuje poměrně podrobně. V současné době se totiž česká ekonomika nachází ve velice pozitivní situaci. Zažíváme období s historicky nejnižší nezaměstnaností nejenom v rámci celé ČR, ale v rámci Evropy a naše HDP roste posledních několik let přes 2 % ročně. Češi tak začali řešit jeden z hlavních cílů, kterým je vlastní bydlení. To se pak odráží ve zvýšené poptávce na trhu s nemovitostmi, kde hlavně v posledních dvou letech rychle rostou ceny nemovitostí (viz Index realizovaných cen) a i díky tomu se stále zvyšují objemy poskytnutých hypotečních úvěrů. ČNB má proto obavy, aby nedošlo k tzv. přehřátí ekonomiky, které většinou končí krizí. Tedy zvyšující se nezaměstnaností a nízkým růstem či poklesem právě HDP. Z toho důvodu ČNB začala u hypotečních úvěrů sledovat jejich strukturu, tedy kolik, komu a s jakým LTV je půjčeno. Kromě LTV (loan-to value) začala pak sledovat dva nové ukazatele a to LTI či DTI a DSTI.

LTI/DTI

Ukazatel LTI, neboli Loan-to-income, se označuje též jako DTI, neboli Debt-to-income. Jedná se o ukazatel poměru celkové dlužné částky či dluhu k celkovým čistým ročním příjmům. Výsledná hodnota tak ukazuje, kolikrát veškeré dluhy překračují roční příjem klienta.

DSTI

Ukazatel DSTI, neboli Debt-service-to-income, je pak poměr mezi roční výší splátek úvěrů a ročního příjmu dlužníka. Do splátek se také zahrnují veškeré poplatky s úvěrem spojené. Výhodou tohoto ukazatele je, že se dá počítat i na měsíční bázi. Některé banky podobný ukazatel ve zjednodušené podobě již používají při výpočtu bonity. V případě, že splátka byla vyšší než 50 % čistého měsíčního příjmu klienta byla žádost o úvěr zamítnuta. ČNB v současné době sice stále nemůže bankám používání těchto ukazatelů přímo nařizovat, ale vydává tzv. doporučení. Ta sice nejsou závazná, ale drtivá většina bank se jimi více či méně řídí. V současné době je tak bankám doporučeno začít výše zmíněné ukazatele používat a začlenit je do hodnocení bonity žadatele o hypoteční úvěr. ČNB pak ve své Zprávě o finanční stabilitě 2016/2017 poměrně jasně vyjádřila, že za rizikové úvěry považuje takové, u kterých by hodnota LTI/DTI překročila 8 a DSTI 40 %. Důležité je si uvědomit, že výše uvedené parametry se do budoucna mohou měnit a dostupnost hypotečních úvěrů se po omezení LTV ještě sníží. Lépe řečeno, klienti se stejnými příjmy dosáhnou na nižší hypoteční úvěr. Připravit proto klienta na vlastí bydlení tak není otázka pár týdnů či měsíců, kdy se vyřídí hypoteční úvěr. Je to dlouhodobá práce a dlouhodobý cíl. V případě, kdy klient chce výhledově řešit vlastní bydlení, nezapomínejte na tuto část ve finančním plánu. Na vlastní bydlení je potřeba se finančně pořádně připravit!

Autor: Martin Novák - investiční analytik Broker Consulting