Online diskuse: Karel Potměšil odpovídá...

Karel Potměšil Vystudoval Ekonomickou fakultu VŠB-TU Ostrava, obor Finance. Ve společnosti CYRRUS pracuje od října 2006 jako analytik akciových trhů, v rámci rozdělení společností obchodovaných na akciových trzích se zaměřením na development a farmaceutické firmy (v Praze tedy především společnosti ECM, Orco, Zentiva).

Téma chatu: Akciové trhy, hypoteční krize

Zadávání otázek

Zadávání otázek skončilo 31.07.2008 13:00.

1. Otázka od jirka: Po první vlně propadu developerů ve SPADU (orco 2400, ECM 1200) se analytici předháněli v tom, jak zdůrazňovali podhodnocenost kursů vůči NAV a ceny hodnotili jako super investiční přiležitost pro long pozice...po propadu ORCA na 1800 a ECM na 900 to byly dle analytiků ceny snů pro nákupy a jednoznačně buy, buy, buy...otázka zní: už jste se analytici z těch snů probudili nebo ještě pořád sníte??? O doporučeních analytiků na zentivu při cenách na 1400 snad ani nemá smysl debatovat.

Odpověď: Dobrý den, na prvním místě bych chtěl pozdravit všechny zúčastněné a poděkovat za dotazy, stejně jako za pozvání do diskuze.Bez ohledu na vývoj v posledním roce považuji P/NAV za nejvhodnější poměrový ukazatel pro posuzování akcií developerů. Podobné ukazatele nicméně nemají nějakou ideální úroveň, neměnnou v čase. V čase se jejich "odpovídající" úrovně mění, mimo jiné dle tržní nálady apod. Aktuální ceny akcií developerů vykazují výrazné diskonty proti NAV, které jsou z části dány postojem zahraničních investorů: když má potíže nemovitostní trh v USA či Británii, bude je mít i u vás. Ať už to má opodstatnění, či ne. Beru zpřísnění úvěrové politiky bank, nutnost řešit potenciální růst neobsazenosti projektů, kurzové vlivy atd., to ale podle mě vysvětluje jen část poklesu. U zbylé části patrně stále sním.Zentiva do pololetí loňského roku „klamala tělem“ ohledně vývoje v Rumunsku (vykazovala výborné tržby, bohužel ne vždy splácené), také turecká akvizice byla prezentována v růžovějších b
Karel Potměšil
2. Otázka od lochneska: Dobrý den, navážu na předchozí dotaz zabývající se akciemi CZ developerů a souvislosti NAV s jejich kurzem. Všechna média do nás tlačila, že je výhodné kupovat protože NAV je X a kurz zlomek X. Souhlasíte tedy s obrácením této logiky a jste schopni lidem říct "Velcí investoři na burze si cení české nemovitosti na zlomek toho co vy hejlové co si berete hypotéky. Přestaňte kupovat předražené byty za nehorázné ceny. Pokud chcete bydlet jděte do pronájmu". Co si myslíte že se stane s českou ekonomikou až se setká vlnka poklesu cen nemovitostí v čechách s vlnkou recese v Evropě ?

Odpověď: Akciové trhy mají tendenci přehánět. Jak směrem nahoru, tak i dolů. Na ocenění akcií mají vliv i faktory, které se na fyzickém trhu s nemovitostmi neprojevují. Dvě developerské firmy ve SPAD nelze navíc považovat za reprezentativní vzorek českého nemovitostního trhu. Orco ani ECM nejsou jen byty, ale i komerční prostory jako hotely, kanceláře, obchodní centra apod., ceny žádné skupiny těchto nemovitostí v ČR ani na ostatních trzích obou firem určitě za poslední rok neklesly o 70-80 %.Případná vlnka poklesu cen nemovitostí, myslíte-li byty, bude spíše stabilizující prvek, než nějaký problém. Vlnka zpomalení v Evropě má na ČR větší vliv, díky značné otevřenosti naší ekonomiky. Zpomalení tempa růstu EU o jedno procento se negativně projeví v řádech desetin procenta i na růstu HDP ČR. Zde ale hraje roli i vývoj směnných kurzů atd. Dopad tedy ano, ale omezený.
Karel Potměšil
3. Otázka od Leon: Otazka: Nebylo by vhodnejsi Delat neco uzitecnejsiho nez tzv.Analytika. Nejde mi do hlavy jak Vas za Vase Uvahu jeste muze platit....Tak mlady a tak mudry, klobuk dolu....Pjekney den

Odpověď: Práce mě baví, o změně tedy osobně neuvažuji. Pokud jde o posouzení užitečnosti, to je především na majitelích společnosti. Ti především rozhodují, zda má tato pozice pro ně, klienty firmy atd. přínos. Zdá se, že ano. Právo na jiný názor samozřejmě nikomu neupírám.
Karel Potměšil
4. Otázka od Martin H.: neznám nikoho kdo za poslední 6-8 měsíců na akciích CZ netratí...1) kdy obecně vidíte návrat k "rozumným cenám" tedy v průměru SPAD cca o 40- 70 % výše - napiště horizont,2) speciální kapitola jsou developeři/jste na ně zaměřen!! - pokuste se vyjádřit svůj horizont cca v půběhu next 18 měsíců3) Orco dnes stojí pomalu stejně jako ECM, proč (viz.historie), je ECM lepší která akcie ,bude více růst ???4/ Zentiva: zajímá mě názor na její akvizice a váš ohad vývoje možného odkupu Sanofi Aventis. V případě odkupu dohadněte tžní cenu..

Odpověď: 1) Máte-li rozumnými cenami na mysli úrovně, na nichž se akcie ve SPAD pohybovaly před rokem, předpokládám jejich dosažení v horizontu delším, než je stávající pokles, tedy rozhodně déle než rok, s oživením rychlejším u sektorů, které jdou vysloveně "s trhem", ale samotné s finančním sektorem nemají moc společného, pomalejší tedy u finančních titulů a developerů.2) Developeři silně doplatili na problémy, které se jich z velké části netýkaly. Problém minimálně stejným dílem psychologický, jako fundamentální. Tato nedůvěra bude přetrvávat delší dobu, než opatrnost vůči akciovému trhu jako celku. V příštích měsících se patrně na tomto postoji nic moc nezmění, od titulů tak moc nečekejte. Horizont 18 měsíců už považuji za dosti dlouhý na to, aby se trh začal obracet ke skutečné kondici firem a jejich perspektivám. Zde jsem optimista.3) Orco doplácí proti ECM ještě na to, že je obchodováno kromě Prahy i v Paříži, je bráno více jako západoevropská developerská firma, přičemž vliv hypoteční k
Karel Potměšil
5. Otázka od Výhybkář na horské dráze: Je prohlubování hypoteční krize nevyhnutelné? Existují nějaké účinné tržní nástroje, které odvrátí bublinu? Jaký máte názor Vy? Podle mého názoru je to bez kvalitní regulace Centrální bankou téměř nemožné. Možná Tošovský? Protože zadlužený developer potřebuje prodat svoje předražené bydlení hypotečním hejlům. Banka, než aby jí dlužil tento krachující developer, raději "schválí" hypotéku rizikovému klientovi. Developer dostane prachy a postaví ještě předraženější bydlení pro ještě méně spolehlivé hypoteční hejly. Banka znovu půjčí,.. po splasknutí nezbude nic jiného, než že se pohledávky převedou do "konsolidační banky" vlastněnou českým státem a protože nemáme euro, ale Klaunovu Korunu českou, přijde znovu několik hubených let stejných, jako po odchodu ODS v roce 98 - inflace, recese,. (Pohledávky s konsolidačky koupí za hubičku Tykač s Babišem nebo třeba Dalík s Topolem a hypoteční hejlové budou platit jim:-))

Odpověď: Lze očekávat, že postupné „odhalování“ špatných půjček bude v USA dále pokračovat. Po tzv. sub-prime hypotékách jsou otázkou option ARM hypotéky, u nichž bude přehodnocování úrokových sazeb probíhat z velké části příští rok. Odvrátit bublinu, která již existuje a splaskává nelze. Na to je pozdě. Maximálně lze pokusit se omezit negativní dopady jejího splasknutí. O ošetření dopadů se orgány v USA snaží – injekce pro Freddie Mac, Fannie Mae, návrh daňových úlev podporujících zájem o koupi domu atd. Zde ale hrozí riziko pokračování „morálního hazardu“, když si banky i jejich zákazníci řeknou: sice jsme si nadělali potíže, ale stát (centrální banka to je jedno) nás z nich vytáhnou (zvláště je-li před volbami). Regulace tedy spíše formou kvalitního dohledu nad praktikami bank, posílením ekonomické gramotnosti obyvatel apod. – tedy předcházením vzniku podobné bubliny.
Karel Potměšil
6. Otázka od Spokojený: Jak se Vám pracuje ve společnosti, kde jsou makléři hodnoceni za počet obchodů a nikoliv ze zisku z uzavřených obchodů? Samozřejmě to pak vede k tomu, že množství uzavíraných obchodů vede ke ztrátám klientů...Není to depresivní?

Odpověď: Systém hodnocení makléřů je standardní, odpovídá systému v jiných firmách i jiných zemích s podstatně delší historií burzovních obchodů, než je ČR. Je tak "odzkoušen věkem". Motivace k maximálnímu zisku z uzavřených obchodů by vedla k podstupování nepřiměřených rizik, případným ztrátám by nezabránila, právě naopak.
Karel Potměšil
7. Otázka od Výhybkář na horské dráze: Developeři ECM, ORCO, to jsou hlavně firmy pro banku. Dokud bude banka půjčovat, vše bude vypadat v pořádku a akcie na burze poletí nahoru. Banka přestane půjčovat a developer logicky končí a akcionář bude ten poslední na koho se dostane. Hlavní majitelé si vytáhnou zbylá aktiva třeba předraženým pozemkem a zbytek půjde bance. Tak proč analýzy??? Zbytečná ztráta času!!! Ale Zentiva jistě za analýzy stojí.

Odpověď: Vztah developerů a bank je poměrně těsný, to jistě. Podnikání developerů stojí na ochotě bank půjčovat. Pokles této ochoty se projevil i u společností Orco, ECM, které již s předchozími výsledky deklarovaly nutnost posílit vlastní zdroje financování – dříve než rozjedou nové projekty, musí dokončit stávající, z nichž uvolní prostředky. Možnosti mají i v prodeji části investičních portfolií (dokončených budov, které pronajímají). Konec developorů, i když ochota bank půjčovat klesá, tak zcela samozřejmý není. Stavební sektor je navíc tak velkým odvětvím ekonomiky, že lze sotva předpokládat, že jej banky budou ignorovat. Spíše na developery vyvolají větší tlak, aby jejich projekty byly pro banku atraktivnější (tedy lépe volit lokalitu, zaměření, u bytů více prodat ještě před začátkem stavby atd.). To je správný realistický přístup. I přes danou situaci stojí za analýzu nejen Zentiva.
Karel Potměšil
8. Otázka od Trader: Nevím, jestli mi budete umět odpovědět, protože jsou mé dotazy hodně konkrétní ale zkusím to:1) Kde se dají nakoupit CZK s minimálními náklady na RT a hlavně minimálním rozdílem bid/ask. Na globexu přes IB je totiž normální rozpětí kolem 500 USD a to se mi riskovat nechce.2) Dá se nakoupit index PX 50 případně kde nejlépe?3) Jaká je nejjednodušší cesta k obchodování kontraktů řeziva - LB, Lumber?děkuji.

Odpověď: U indexu PX50 doporučuji investiční certifikáty, které jeho vývoj kopírují. Obchodování s nimi zajišťuje např. právě naše společnost. Na obchody s komoditami či měnami se naopak nezaměřujeme.
Karel Potměšil
9. Otázka od Comodity: ORCO, ECM, Realitní krize. Jsem názoru, že malá země se neubrání přelití evropského sentimentu a dojde li k nárustu nezaměstnanosti ( propouštění Siemens, chystané propuštění Česká pošta, krachy autodopravců, a to je teprve začátek) můžeme se dostat do praskání nemovitostní bubliny. Tu se chystá přifouknout pan Tůma z ČNB snížením úroků, místo aby použit zavedení poviných depozit pro banky. Nižší úrok tak napumpuje do přehřáté ekonomiky další peníze.Otázka ale zní : Za jak dlouhou se může developerský sektor zotavit, když víme, že realitní krize trvá roky ? Je možný krach Orca, nebo se jedná o krátkodobou věc a byty 3+1 za 6 milionů půjdou již ke konci roku na dračku ?

Odpověď: Dopad na ČR vývoj evropské ekonomiky má, stejně jako se projevuje tzv. hypoteční krize (viz. předchozí dotazy). Opět musím zopakovat, že v omezené míře. Snížení úroků ochotu si půjčovat bezpochyby podpoří, tu i bez toho podporuje stále nízká zadluženost českých domácností v porovnání se zahraničím, poptávka po bydlení atd.Nevím, proč by mělo Orco krachovat, ve střední Evropě se nic zásadního neděje, dopad potíží je zvláště na akciovém trhu, nikoli v reálné ekonomice. Zotavení sektoru po krizi je opravdu otázkou let, během nichž trh musí ať již poklesem cen nebo omezením výstavby vstřebat nadbytečné nemovitosti. Opět ale – to je otázka USA, VB nikoli ČR.
Karel Potměšil
10. Otázka od olda: dobry den, mam na Vas stejne otazky jako na Vasi predchudkyni Vitamvasovou, takze:a) jake je Vase nejvyssi dosazene vzdelanib)mate maklerskou licenci? v pripade, ze ano jaky stupen?c) jaka je Vase dosavadni pracovni praxe? (ze skoly rovnou analytik a nebo jeste neco mezi tim?)d) investujete svoje vlastni fin. prostredky do obchodovani?dekuji

Odpověď: Nejvyšší dosažené vzdělání vysokoškolské - obor Finance. Makléřskou licenci nemám. Po VŠ jsem nastoupil do společnosti Cyrrus. Pro vlastní finanční prostředky mám aktuálně naléhavější využití.
Karel Potměšil
11. Otázka od Honza: Dobrý den, jak je možné že akcie ORCA spadli o víc jak 2000kč za akcii a to za necelý rok? Myslíte že se můžeme dočkat v nejbližší době že akcie bude stát 100kč?

Odpověď: To pochybuji. Již současné ceny považuji za nepřiměřeně nízké (více viz. výše).
Karel Potměšil
12. Otázka od chobotnice: Jak vidite vyvoj hypotecniho bankovnictvi v CR? Problemy s financovanim maji zatim developeri, myslite ze stejny osud postihne zanedlouho ceske obcany, kteri si budou chtit vzit uver na vlastni bydleni? Developerske projekty jsou predrazene, ale v pomeru kvalita/cena jsou jeste mnohem vice predrazene starsi objekty. Myslite, ze budou banky i nadale ochotne pujcovat soukromym osobam na tyto nadhodnocene objekty? Dekuji za odpoved.

Odpověď: Banky v ČR na rozdíl od těch amerických více zajímá příjem splácejícího. V USA byl systém založen na neustálém růstu cen nemovitostí (zjednodušeně podle logiky půjčíme vám peníze na dům, protože všichni čekáme, že za rok bude cena domu výše než teď, pokud nebudete platit, prodáme onen dražší dům a nic se vlastně neděje), příjem byl až sekundární zdroj. U nás je tomu naopak. Důležité je mít příjmy dostatečné ke splácení, které jsou primárním zdrojem. Až pokud tomu tak není, pracuje se s nemovitostí jako sekundárním zajišťovacím zdrojem splácení (pochopitelně ceny nesmějí být úplně mimo – což řeší tlak bank na developery). Budete-li mít příjmy takové, aby je banka vyhodnotila za dostatečné ke splácení půjčky/hypotéky, půjčí vám.Hypoteční bankovnictví v ČR čeká po letošním poklesu daným zvýšením DPH a očekávaným růstem sazeb, který zvýšil v roce 2007 srovnávací základnu, další rozvoj. Stávající ochlazení má dočasný charakter, který trh brzy překoná.
Karel Potměšil
13. Otázka od tomtom: Hezký letní den, chtěl bych se zeptat, z čeho odhadujete budoucí vývoj celosvětové hypoteční krize? Se vší úctou, za ty dva roky, co se pohybujete na finančních trzích, trhy více méně, než přišla hypoteční krize, rostly. Za dva roky tedy žádné zkušenosti s větší krizí. Je možné tuto krizi srovnat s nějakou v minulosti a tedy od ní odvodit možný očekávaný vývoj nebo podle čeho odhadujete její vývoj?

Odpověď: Krize podobného rozsahu se opravdu neobjevují každý rok, což považuji spíše za štěstí. Pokud jde o srovnání s vývojem v minulosti, z tzv. velkých krizí si těžko vyberete nějakou podobnou. Příčiny jednotlivých krizí jsou pokaždé jiné. Zkušenosti se značným a dlouhotrvajícím poklesem nemovitostí mají např. v Japonsku, nejde nicméně o totéž. Odhad vývoje tak je na předchozích zkušenostech sice částečně založen, ale vždy má svá specifika. Ostatní je o projekci již známých či možných dopadů do jednotlivých sektorů ekonomiky, odhad vlivu na ekonomické ukazatele atd.
Karel Potměšil
14. Otázka od starej kos: Je to prčovní,ale když jste analytik,jak to že jste nás nevaroval již vloni v létě co trhy udělají ?Jinak Vaše profesa je zbytečná a práce marná nemyslíte ?

Odpověď: Bylo-li by to tak, už by to vedení a vlastníci naší společnosti jednoduše vyřešili a dnes bych tu neodpovídal. Smysl ve své práci vidím, jinak bych ji nemohl dělat.
Karel Potměšil
15. Otázka od Joshua: Dobrý den, jak se díváte na fakt, že většina investičního národa nahlíží na analytiky jako na lidi, kteří jenom "překládají" zprávy ze zpravodajských služeb a pokud jde trh nahoru, jsou optimisté, pokud jde dolu, jsou pesimisté...aneb vždy o krok zpět?

Odpověď: Odpovědět musím obdobně, jako na předchozí dotaz. S překládáním bych dlouho nepřežil, ani bych nechtěl, naštěstí má tato práce i jiné rozměry. Možná méně viditelné, nicméně neméně zajímavé a hlavně důležitější. Většině investičního národa jeho názor nevymlouvám, respektuji ho a přeji mnoho zdaru.
Karel Potměšil
16. Otázka od Leon: Domnivate se, ze Jste natolik Erudovan, ze muzete Alespon Trosku nastinit Kde se zastavi hypotecni krize?! Domnivam se, ze Ani Zbla .... Skoda casu, ze? Kam chodite na polevku? Dekuji za odpoved.

Odpověď: Zjevně jste si již svůj názor udělal, což repsektuji. Nicméně ani pro jednoho z nás tak nemá význam Vás přesvědčovat o opaku.
Karel Potměšil
17. Otázka od Richard Eldes: 1.Kdo sou ti co ve velkem prodavaji,shortuju ORCO a kdo sou ti velci kteri nakupuji ORCO v soucastnosti?2.ORCO,ECM ma ohlasovat hosp.vysledky jake ocekavate? a proc?3.Jaka je majetkova hodnota na 1 akciu u ORCO,ECM v soucastnosti?4.Ktery ini developer ma lepsie ekonomicke ukazovatele ako ORCO a ECM?

Odpověď: K informacích, kdo, co, kdy a proč kupuje a prodává, bych i já chtěl mít přístup. Šlo by o zajímavý pohled na trh. Nicméně ani u společnosti Orco, natož u ECM bych nemluvil o obchodech ve velkém. Objem obchodů u těchto titulů ve srovnání s obdobím růstu upadl.Výsledky společností Orco i ECM budou zveřejněny až za měsíc, naše společnost své odhady zveřejňuje cca s týdenním předstihem. Do té doby bych přeci jen upřednostnil klienty firmy.NAV na jednu akcii společnosti Orco je necelých 91 euro (vycházím z menší ze dvou variant, jež firma uvádí). U ECM je to 57,4 euro.Porovnáváte-li ECM a Orco s dalšími developery, ceny akcií českých firem vykazují větší diskont proti NAV. Lze je tak považovat za „levnější“ oproti jiným společnostem.
Karel Potměšil
18. Otázka od Stanislava: Pane Potměšile, podle fotografie vypadáte na člověka, který v nedávné minulosti dokončil vysokou školu a já se v hospodě ale i jinde na profesionální úrovni dostal do úzkých v následných ekonomických otázkách. Asi nepůjde přímo o kapitálové trhy, ale souvisí problém s finančními trhy jako takovými. Prosím pokud možno o vysvělení. Přibližování životní úrovně k západu se u nás vysvětluje posilováním koruny vůči eurodolarovým zemím a zvýšenou inflací (vyšší mzdou a vyššími náklady) vůči západu. Tomu rozumím.Ale jak to bude s přibližováním životní úrovně Slovenska od příštího roku, kdy budou mít za platidlo EURO a nebudou se moci uhnout s inflací více jak o 3%, jak je někde uvedeno. Jak se oni přiblíží k průměrné životní úrovni západu, kdy nebudou mít korunu, která by zhodnocovala a zároveň při přijetí EURA nemohou jít přes 3% inflace (pokud se na tom nic nezměnilo).Pokud mi dáte vysvětlující odpověď, moc děkuji. Abych řekl pravdu, dost mě tato otázka "dostala", protože si pro ni v nitru nedokážu odpovědět.Děkuji

Odpověď: Přibližování životní úrovně bude probíhat právě přes onu inflaci. Přijetím eura se země vzdává jednoho z konvergenčních kanálů, kterým je posilování domácí měny. Zůstává inflace, která se v rámci eurozóny liší země od země, což je právě riziko přijetí společné evropské měny, neboť měnová politika ECB nemůže odpovídat potřebám všech. Na Slovensku se tak dá po přijetí eura očekávat vyšší inflace (důležitá ale bude i fiskální disciplína apod.). To byl ostatně důvod proč z ECB/EU ohledně přijetí eura na Slovensku nezaznívaly v posledním roce úplně nadšené hlasy. Naopak spíše varovaly, že tlumení růstu cen je neudržitelné a po vstupu dojde k zvýšení inflace. Pro Česko bude příklad Slovenska rozhodně zajímavý a hodně napoví, kdy euro přijmout (bez zajímavosti ostatně není ani Slovinsko - od přijetí eura má trvale vyšší inflaci než průměr eurozóny, nejmenší rozdíl byl 0,3 p.b., největší 3,3 p.b., aktuálně je slovinská inflace téměř 7 %, průměr eurozóny 4 %).
Karel Potměšil
19. Otázka od Lucie: dobrý den,měla bych dotaz jaký máte názor na pohyb dolaru v následujících dvou měsících?odjíždíme za dva měsíce na dovolenou a nevíme zda nakoupit dolary nyní nebo počkat.předem děkuji za odpověď

Odpověď: Přes medializaci kurzových pohybů v posledním týdnu si nemyslím, že měl kurz dolaru někam uskočit. Větší pohyby tak nečekám a načasování výměny peněz na dovolenou bych při horizontu dva měsíce příliš neřešil.
Karel Potměšil
20. Otázka od Petr V: 1.Myslíte si, že je mezi investičními fondy ještě nějaký horší než Globaltrend ISČS, který mi "zhodnotil" za 8 let investovaných 50000,- na asi 22000,-? 2. Jaká je úspěšnost předpovědi analytiků ? Před asi 15 lety jsem dal na analýzy úspěšného p.Bakaly v pořadu TV, kdy doporučoval při začínajícím poklesu tehdejších akcií Cementáren Hranice (z 2500,-)nepropadnout panice a tyto neprodávat - byl jsem nakonec rád, že jsem je prodal za 1100,- před stažením z trhu - přišel jsem o asi 14000,-Kč...

Odpověď: Názor společnosti Cyrrus na investování do fondů obecně není zrovna pozitivní. Jiné možnosti investování, např. pomocí certifikátů, považujeme za vhodnější, jak z pohledu transparentnosti, tak i z hlediska poplatků pro investora.Úspěšnost analytiků se liší "kus od kusu" podobně jako v každém jiném oboru. Konkrétní statistiky však nikdo nevede. Nezbývá tak nic jiného než vysledovat, komu věřit více a komu méně.Na závěr bych chtěl ještě jednou poděkovat za pozvání do zajímavé diskuze a někdy příště nashledanou.
Karel Potměšil